現在の価格高騰には、資材費や人件費の上昇、用地取得の困難さといった合理的な理由がある。もちろん、説明がつかないほど高騰している物件もあるが、それらでもある程度の価格調整が入れば適正水準に落ち着くと考えている。
高いから買うのが「怖い」のではない。売りたいときに売れない、そんな時代が来るのが「怖い」のだ。この感情の正体について検討してみたいと思う。 高市早苗首相の就任後、住宅をめぐるニュースは明らかに増えた。住宅ローン減税の見直し、フラット35(全期間固定金利型住宅ローン)の融資金額上限引き上げ、外国人や投機的取引への規制議論。
そこに、日中関係悪化が不動産市況に与える影響の有無に加えて、年の瀬に飛び込んできた日本銀行の利上げのニュースが重なる。いったいこれからのマンション価格はどうなっていくのか。
まず、これらの住宅政策には2つの方向性が同時に見える。
1つは、住宅購入を後押しする「アクセル」の政策だ。住宅ローン控除の見直しにより、狭い住宅や中古住宅も税制上の恩恵を受けやすくなった。フラット35の上限引き上げも、高額物件へのアクセスを広げるという意味ではアクセルであるが、同時に価格上昇をもたらす要因となりうる。
一方で、価格上昇への「ブレーキ」と見える政策もある。外国人や投機的取引を規制しようとする動きは、明らかに価格抑制を狙ったものだ。
そして、これは政策ではないが、日中関係の悪化により不動産マーケットに積極的に参加していた中国人が一斉に撤退すれば、需要が減ることによる影響も考えられる。
高倍率だった「港区の高額物件」の値下げが相次ぐ ただ、アクセルもブレーキも、その根底にある問題意識は同じだ。住宅価格の高騰によって、いわゆる実需層が家を買えなくなっているという不満を解消したい。そして、その目的自体は正しいと考える。
住宅は生活の基盤であり、買えなくなれば不満は高まる。韓国をはじめ、諸外国でも住宅価格の高騰が政権批判に直結した例はいくらでもある。
これらの政策などの影響があったかどうかは定かではないが、SNS上では、これまで売り手市場だった湾岸のマンションの売り出し在庫が増えたことや、港区の高額物件の値下げが相次ぐことなどへの投稿も目立つ。 市場のボラティリティ(不安定さ、変動しやすさ)が高まるのではないかという懸念も生じている。マンションを買うべきか、買わざるべきか。これからマンションを購入しようという人々にとって、今ほど難しい時代はないと私は思う。
さて、私がはじめてマンションを購入したのは2000年だった。当時のマンション市場は、今とはまるで様相が違っていた。 まず、新築マンションの供給数が圧倒的に多かった。多くの物件が先着順で販売され、欲しい部屋が買えた。モデルルームの予約が争奪戦になることもなければ、抽選倍率が10倍を超えるような光景も記憶にない。 一方で、住宅ローンの金利は高かった。私は2.5％と4％の変動金利を組み合わせ、4300万円ほどの住宅ローンを組んでいた。今のように「変動金利1％未満」が当たり前の時代とは、まったく異なる環境だった。
これほど価格が上がっても都心の新築タワーマンションが抽選になるのは、多くの実需層と言われる人々が「まだマンション価格は上がる」と信じているからだ。その感覚があるからこそ、倍率10倍を超える抽選にも参加し、モデルルーム予約争奪戦に時間を費やす。
資産価値という言葉が強い影響力を持ち、過去のマンションの値上がりランキングなどを参考に人々は棲家を探しているように思える。今のマーケットはある意味「上がると思う信頼」に底支えられていると言っても過言ではない。